Précautions

Si vous achetez un terrain isolé, vous devez vous informer préalablement de sa constructibilité (surface de plancher autorisée, hauteur de la construction, possibilité de raccordement aux réseaux,...).Adressez-vous à la mairie du lieu pour l'obtention du certificat d'urbanisme (valable un an, éventuellement prorogeable).
Si vous achetez une parcelle dans un lotissement, la voirie et les branchements sont prévus. La constructibilité est indiquée par le vendeur (contraintes d'urbanisme légales et cahier des charges).
Les constructeurs de maisons individuelles n'ont pas le droit de vous procurer le terrain, mais ils peuvent vous guider utilement dans vos recherches.

La procédure d'achat est semblable à celle de l'achat d'un logement existant. Le contrat de vente est signé devant notaire et entraîne donc des frais. Auparavant, un avant-contrat est signé. Généralement, pour réserver le terrain, le vendeur vous demandera un acompte de 10%. Vousne pourrez récupérer cette somme et annuler la promesse de vente que si l'une des conditions suspensives ou résolutoires figurant dans la promesse de vente n'est pas remplie.

Coût

Au prix du terrain, vous devez ajouter les frais notariés, dont les droits de mutation et une éventuelle commission d'agence immobilière. Les services d'un géomètre-expert sont parfois nécessaires pour le bornage(les honoraires sont libres, mais doivent être présentés sur devis).
La commune exige souvent la taxe Locale d'équipement (TLE), calculée sur la valeur de l'ensemble immobilier. D’autres taxes annexes peuvent également être perçues, telles que la taxe départementale des espaces naturels sensibles ou la taxe d’urbanisme. Le paiement de ces taxes incombe généralement à l’acquéreur.

Financement

En général, vous pouvez obtenir jusqu'à 80 % du prix d'acquisition du terrain.
Le Prêt Conventionné (prêt PAS ou prêt conventionné ordinaire) ne peut être sollicité que pour la construction proprement dite puisqu'il exige l'obtention du permis de construire. Il en est de même pour le prêt d’épargne logement. Le prêt bancaire obtenu pour l'acquisition du terrain peut être transformé en prêt conventionné sous certaines conditions.
Le prêt à 0 % peut être sollicité pour l'acquisition d'un terrain à bâtir suivie de la construction d'une maison individuelle.

Impôts

En devenant propriétaire d'un terrain à bâtir, vous devrez vous acquitter de certaines taxes comme la taxe de la publicité foncière sur les propriétés non bâties. Le montant est variable selon les communes.

Une fois le permis obtenu, vous serez redevable de la taxe locale d'équipement (TLE) si la commune compte plus de 10 000 habitants. Cette taxe est calculée en fonction de la valeur de la maison à construire,sur la base de la surface hors œuvre à laquelle est appliqué un coefficient au mètre carré. La TLE est payable en deux versements égaux, l'un 18 mois après délivrance du permis, l'autre 36 mois après.

La taxe départementale des espaces naturels sensibles (TDENS) est calculée sur les mêmes bases que la TLE. Elle est notamment due en cas de construction d'une maison et son taux est de l'ordre de 2 % de la valeur de la construction.

Certificat d'urbanisme et note de renseignements d'urbanisme

Lors de l'acquisition d'un bien, terrain ou immeuble, il est indispensable de s'interroger sur les possibilités d'utilisation de celui-ci,notamment lorsque l'on envisage des transformations (construction,agrandissement,...). Le certificat d'urbanisme constitue alors le principal document officiel de renseignements sur les possibilités d'intervention sur le bien. À l'inverse, si aucune modification n'est envisagée, les pouvoirs publics fournissent un document simplifié, la note de renseignement d'urbanisme.

Attention ! Le certificat d'urbanisme n'est pas une autorisation ; il ne remplace pas le permis de construire.

Plan local d'urbanisme "PLU"

Les communes n'ont pas d'obligation de se doter d'un PLU,mais elles y sont fortement incitées pour pouvoir urbaniser de nouvelles zones. Le PLU organise le développement d'une commune en fixant les règles d'urbanisme de tout ou partie de son territoire.

En présence d'un PLU, tout acquéreur d'un terrain est à même de savoir si celui-ci est constructible ou non et, de fait, si son projet est réalisable.

Attention : un PLU n'est pas définitif. Il peut être révisé pour cause d'évolution des considérations d'urbanisme concernant la commune ou encore modifié si les rectifications sont de faibles importances.

Les droits de mutation

Les terrains à bâtir acquis par des personnes physiques en vue de la construction d'immeubles à usage d'habitation ne sont plus soumis à la TVA (CGI, art. 257, 7°, a mod. par L. fin. 1999, art. 40, I, 1) mais aux droits de mutation à titre onéreux.

Toutefois, lorsque le cédant est une collectivité territoriale, celle-ci peut, sur option,soumettre la cession à la TVA (CGI, art. 257, 7°, a mod. par L. fin.1999, art. 40, I, 1).

Les acquisitions de terrains réalisées par des personnes physiques qui affectent ces biens à la construction d'immeubles n'ayant pas usage d'habitation, (immeubles commerciaux,industriels...) continuent donc à être soumises à la TVA dans les conditions habituelles posées par l'article 257, 7° du CGI.

Les droits de mutation sont constitués de la taxe départementale de publicité foncière (ou aux droits départementaux d'enregistrement) à laquelle s'ajoutent la taxe communale et la taxe additionnelle régionale, lorsque la mutation ne relève pas de la TVA immobilière.

La taxe régionale a été supprimée au 1^er janvier 1999.

Ces droits de mutation s’élèvent à 4,80 %, décomposés comme suit :

• 3,60 % correspondant à un droit perçu au profit du département (taux fixé uniformément pour l’ensemble des départements),
• 1,20 % correspondant à une taxe additionnelle perçue au profit de la commune.

L'État perçoit au titre de frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvement 2,50 % du montant de la taxe ou du droit départemental.

Ce sont les conseils généraux qui sont habilités à fixer les taux du droit départemental d'enregistrement et de la taxe départementale de publicité foncière.

La taxe additionnelle communale est perçue au profit de la commune sur laquelle les biens sont situés si elle a plus de 5 000 habitants ou quelle que soit l'importance de sa population si elle est classée comme station balnéaire, thermale,climatique, de tourisme ou de sports d'hiver (CGI, art.1584-1).